현장 사진
건물과 토지를 함께 보는 부지 단위 진단
경매로 낙찰받은 물건이 건물과 그 부지를 함께 포함하는 경우, 건물만 살펴서는 부지 전체의 상태를 파악하기 어렵다. 건물 뒤편 공터, 부속 창고 주변, 담장 바깥 경계부처럼 건물 도면에는 드러나지 않는 자리에서 잡초가 먼저 자라기 시작하는 경우가 많고, 이런 구역은 실제 현장을 걸어보기 전에는 방치 정도를 가늠하기 어렵다. 경매부지잡초제거는 건물과 토지를 분리해서 보지 않고, 등기상 부지 전체를 하나의 현장으로 놓고 구역별 상태를 진단하는 데서 시작한다.
부지 전체를 진단할 때는 단순히 눈에 띄는 잡초의 양보다 구역별 접근 난이도와 향후 활용 계획이 더 중요한 기준이 된다. 매각을 앞두고 있다면 첫인상에 영향을 주는 구역을 우선 정리하는 편이 유리하고, 실사용을 준비 중이라면 실제 동선에 해당하는 구역부터 순서를 정하는 편이 합리적이다. 따라서 작업에 들어가기 전 현장을 구역별로 나눠 점검하는 절차가 전체 작업의 효율을 좌우한다.
부지 진단 3단계
- 1단계. 현장 구역 구분 — 건물 인접부, 부속 구조물 주변, 외곽 공터, 경계부를 나눠 각 구역의 현재 상태를 기록한다.
- 2단계. 작업범위 설정 — 활용 계획과 접근 난이도를 함께 고려해 우선 정리할 구역과 이후 순서로 미룰 구역을 정한다.
- 3단계. 구역별 정리 실행 — 정해진 순서에 따라 예초, 뿌리 정리, 잔재 수거를 구역별로 진행하고 마무리 상태를 확인한다.
현장 점검표
| 점검 구역 | 확인 항목 |
|---|---|
| 건물 인접부 | 외벽, 배관, 창문 하부의 잡초 밀집 여부 |
| 부속 구조물 주변 | 창고, 부속사 등 부속 건물 주변 접근성 |
| 외곽 공터 | 지상부 잡초 높이와 다년생 뿌리 존재 여부 |
| 경계부 | 인접 필지와의 경계 표지 확인 가능 여부 |
목적별 작업 범위 설정
매각 준비
현장 공개 전 눈에 띄는 구역을 우선 정리해 전체적인 첫인상을 정돈한다.
실사용 준비
실제 동선과 사용 예정 구역을 중심으로 우선순위를 정한다.
임대 준비
외부에서 바로 보이는 진입부와 주차 가능 구역을 먼저 정리한다.
구역별로 나눠 보는 이유
부지를 하나의 덩어리로 보고 접근하면 실제로는 필요하지 않은 구역까지 함께 정리하게 되어 비용과 시간이 늘어나는 경우가 있다. 반대로 구역을 지나치게 세분화하면 경계가 애매한 자리가 생겨 오히려 누락되는 구간이 발생하기도 한다. 그래서 경매부지잡초제거에서는 건물 인접부, 부속 구조물 주변, 외곽 공터, 경계부라는 네 가지 큰 구역을 기준으로 삼고, 각 구역 안에서 접근 난이도와 활용 계획을 다시 한 번 확인하는 이중 확인 방식을 사용한다. 예를 들어 외곽 공터라 하더라도 도로에서 바로 보이는 자리와 부지 안쪽으로 들어간 자리는 시급성이 다르고, 부속 구조물 주변이라 하더라도 실제로 사용할 계획이 있는 구조물과 철거를 앞둔 구조물은 정비 수준을 다르게 적용하는 편이 합리적이다. 이렇게 구역을 나눠 보는 접근은 결국 부지 전체를 한 번에 정리하는 것보다 실제 필요에 맞는 범위를 정하는 데 도움이 된다.